Una maggiore offerta di finanziamenti ipotecari da parte delle banche costituisce uno dei principali presupposti per avviare la ripresa delle compravendite nel settore residenziale.
In particolare la difficoltà di accedere ai mutui per quella quota di acquirenti interessati ad un immobile usato, blocca la cosiddetta domanda di sostituzione, alimentando la situazione di stallo del settore.
Un numero tutt’altro che trascurabile di famiglie proprietarie di un alloggio, per migliorare la condizione abitativa sono infatti intenzionate ad acquistare una nuova casa finanziandosi con la vendita dell'abitazione e con un mutuo.
Operazione di assoluta routine prima della crisi, ma che nell’ultimo biennio presenta un grado di difficoltà elevatissimo.
Per quale motivo? Certamente si è allargata la forbice tra il prezzo richiesto, che non si è adeguato alla consistente riduzione di valore delle abitazioni energeticamente poco efficienti, e il prezzo che il mercato è disponibile a riconoscere.
Ma l’ostacolo principale deriva dall’impossibilità soprattutto per le giovani coppie e gli immigrati regolari di ottenere i finanziamenti a causa dei criteri particolarmente rigidi adottati dagli istituti di credito.
Secondo Mario Breglia, presidente dell'istituto di ricerca Scenari Immobiliari: «il mercato degli immigrati, per esempio, che prima della crisi realizzava circa 130.000-140.000 compravendite all’anno, si è ridotto della metà. Ma c’è almeno un milione di famiglie di immigrati che potrebbe comprare una casa da 150.000-200.000 euro con mutuo trentennale di 500-600 euro al mese».
È indispensabile pertanto ripristinare i meccanismi tradizionali del mercato abitativo, facendo ripartire la domanda dal basso, al fine di attivare un effetto moltiplicatore.
E il “volano” non può che essere il mutuo, eventualmente sostenuto dalla costituzione di fondi di garanzia per agevolarne l’accesso a quelle fasce sociali che risultano le più penalizzati da una applicazione restrittiva dei criteri di merito creditizio.