Confrontare la convenienza dei mutui unicamente sulla base dello spread (la remunerazione per la banca), porterebbe a conclusioni fuorvianti: tale voce costituisce infatti solo uno dei costi del finanziamento.

Per consentire una comparazione omogenea tra i mutui, normalmente viene utilizzato l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo), un indice che comprende il valore dell’Euribor (quando il tasso è variabile) o dell’IRS (tasso fisso), lo spread e tutte le spese bancarie (istruttoria, perizia, coperture assicurative e costi amministrativi).

L’ISC, espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento, permette di raffrontare i mutui offerti dal sistema bancario e di scegliere il più conveniente.

L’ISC non è più dunque un indicatore idoneo per mettere a confronto i mutui Filca con quelli degli istituti presi in esame, in quanto non considera i costi dell’imposta sostitutiva sull’importo erogato e quelli della parcella notarile per la stipula del contratto.

Quest’ultima voce incide sensibilmente su tutte le operazioni di finanziamento, tranne per i mutui Filca in quanto le spese notarili, per una scelta di politica aziendale, rimangono a carico della Cooperativa e non vengono addebitate al cliente socio. Il sistema cooperativistico inoltre usufruisce di una riduzione dell’imposta sostitutiva (dallo 0,25 allo 0,125 per cento sulla somma erogata), della quale beneficia interamente l’assegnatario che si accolla il mutuo.

L’Ufficio Studi di Filca per mettere a confronto i mutui a tasso fisso ha così elaborato un nuovo indice, l’ISCC (Indicatore Sintetico del Costo Complessivo del mutuo).

L’ISCC, espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento, utilizza gli stessi criteri di calcolo dell’ISC, ma comprende tra i costi accessori anche la parcella notarile e l’imposta sostituiva. Per i mutui a tasso variabile l’indice di riferimento per la determinazione della rata è l’Euribor a 1 mese (il più utilizzato), a 3 o a 6 mesi, a seconda dell’istituto mutuante.

Stante i diversi indici di riferimento adottati dagli istituti di credito, la comparazione dei mutui a tasso variabile non può quindi essere effettuata mediante l’Indicatore Sintetico del Costo Complessivo del mutuo, utilizzato da Filca per i finanziamenti a tasso fisso.

È stato pertanto elaborato un nuovo indicatore, l’ISS (Indicatore Spread più Spese), espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento, che tiene conto soltanto delle componenti di costo fisse, vale a dire lo spread e tutte le spese a carico del mutuatario (costi bancari, assicurativi, di perizia, notarili e imposta sostitutiva).